Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có không ít vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua căn hộ 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử dụng
vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh nghiệm,
trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài chính đúng
cách, sẽ giống hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết xăng
vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng hà khắc hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong số đó có khoản vay không phải trả
lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ rệt mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng vốn của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ dịch vụ
cho thuê chính BĐS đó. Có thể là cho mướn nhà, cho mướn văn phòng, cho mướn căn
hộ, cho thuê shop house, thuê mướn nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường,
khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả
thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê
được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi
giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát điều tra Thị phần xung quanh, gọi
điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét
đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ năng lực chuyên
môn trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tài chính đó cực tốt là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến mỗi tháng, không chậm ngày nào. giờ đây toàn bộ tổng thể vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu như không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá rẻ do tâm trí chạy hàng.
Cho nên, trước khi
ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng cho thuê hay
không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, xem xét thời điểm tính lãi
và khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Không ít người xuống tiền đặt cọc
mua dự án bởi những chính sách lôi cuốn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm
giác, đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý chế độ này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi ấy, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại rất cao nên không đủ
chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng
vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác dịch vụ cho thuê
được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có
thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần dần lãi gốc.
Bởi việc
đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu không sinh dòng vốn để
trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ,
có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc tiên phong hàng
đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của
bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết.
Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh
khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là năng lực chuyên môn thay đổi từ
BĐS sang tiền mặt trong tiến trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng
ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua
vùng khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tài chính trang trải
được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản
đầu tư này.
Thông thường, BĐS có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có tác
dụng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được
là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích
sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và tận
dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ
bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là
1 trong công cụ hoàn hảo và tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu
làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy công
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp nối thu về và nhập lãi này vào gốc được khoản
tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS
quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần
trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Bí quyết để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét